2016商丘房地产市场分析报告|商丘楼市网

1月20日,国家统计局公布2016年中国经济发展数据,数据显示,2016年国内生产总值74.41万亿元,GDP全年增速为6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增长6.7%,四季度增长6.8%。国家统计局分析认为,2016年国民经济运行呈现缓中趋稳、稳中向好,实现了“十三五”良好开局。

具体到房地产方面,2016年全国房地产开发投资额为10.25万亿元,比上年名义增长6.9%。商品房销售面积157349万平方米,比上年增长22.5%。商品房销售额117627亿元,增长34.8%。商品房销售面积与销售额纷纷创下历史新高。具体表现在

1、房地产开发投资:2016年固定资产投资为596501亿元,比上年增长8.1%;房地产开发投资为102581亿元,比上年名义增长6.9%,其中住宅投资为68729亿元,比去年增长6.4%。
2、房地产开工、竣工面积:2016年全国房地产新开工面积为166928万平方米,比上年增加8.1%,其中住宅新开工面积为115911万平方米,比去年增加8.7%;竣工面积为106128万平方米,比去年增加6.1%。
3、商品房销售面积、销售额:2016年全国商品房销售面积为157349万平方米,比上年增加22.5%,其中住宅销售面积增加22.4%;2016年全国商品房待售面积为69539万平方米,比上年下降3.2%,其中住宅待售面积减少200万平方米;2016年全国商品房销售额为117627亿元,比上年增加34.8%,其中住宅销售额增加36.1%
4、土地成交面积及成交额:2016年全国房地产土地购置面积为22025万平方米,比上年下降3.4%,土地成交价款为9129亿元,比去年增加19.8%。
5、房地产开发资金来源:2016年全国房地产开发企业到位资金为144214亿元,比去年增加15.2%,其中个人能按揭贷款24403亿元,比去年增加46.5%。
6、社会消费品零售:2016全年社会消费品零售总额为332316亿元,比去年增加10.4%,其中家具比去年增加12.7%,建筑及装潢建材比去年增加14%。
7、居民消费情况:2016年全年居民消费价格上升2%,其中居住消费上升1.6%;2016年全国居民人均可支配收入为23821元,比去年上升8.4%;广义货币(M2)余额为155.01万亿元,比去年增加11.3%;社会融资规模量为17.8万亿元。
8、全国城镇化率:2016年全国城镇化率为57.35%,大陆人口为138271万人,比去年增加809万人,其中乡村常住人口为58973万人,比去年减少1373万人,城镇常住人口为79298万人,比上年末增加2182万人。

总结:2016年中国房地产市场受多种因素的影响,比2015年有明显增长。从全国范围看,房地产发展形势总体还是好?#27169;?#20294;同时分化比较?#29616;亍?#25152;?#38477;?#28909;点城市、一线城市和一些二线城市,共有15个重点城市,在前9个月,房地产形势发展得更快一些,同?#24065;?#24102;来了房价的上涨。从9月底以后,这些城市因地制宜、分城施策,采取了?#34892;?#25514;施,在过去三个月,这些城市房地产价格涨幅已经得到了控制,特别是公布的12月份的住宅销售价格数据,15个城市当中,12个城市的住宅销售价格环比都是下降?#27169;?个是持平?#27169;?#21482;有1个环比略有上涨,但是涨幅也是明显回落的。所以,房地产市场调控已经取得了明显的成效。

从国家统计局公布的数据来看,全国房地产库存总体是下降的。所以,去年在控制少数城市房价过快上涨和部分城市库存较多问题上,两方面?#21152;?#26126;显成效。全年的数据也?#20174;?#20102;这个过程,应该说这些数据比起前些年的暴涨暴跌数据,还是相对比较平缓的。

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2016年中国房地产市场迎来本?#31181;?#26399;的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势?#26377;?#22269;庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走?#24179;?#36235;平稳。

主要表现在以下几个方面:
经济形势:2016年GDP增长趋向?#38477;祝?#22320;产拉动明显;克强指数、PMI反弹,经济下行压力有所缓和;
金融环?#24120;?/b>商业银行将信贷大规模投向按揭,房贷规模近乎翻倍,资金“脱实入虚”明显;
政策环?#24120;?/b>地产过热,导致房地产政策由松转紧,“?#31181;?#36164;产泡沫”成为政策主基调;
房地产销售:2016年全国商品房住宅销售量上涨24.5%,销售额增加37.5%,全年增速前高后低,趋于回落;
城市分化:2016年一线城市成交量持平,价格盘整,二三线城市量价齐增,一二线销售价格同比增速高;
房地产开发投资:受销售向上影响,带动全国房地产投资额反弹,但反弹力度弱,投资?#28304;?#20302;位;
价格与供求:中国房地产前三季?#26085;?#24133;明显,调控收紧后价格趋稳;市场成交全年高位运行,成交结构明显上移,全年成交居历史高位,四季度成交有所回落,热点城市各层次产品价格提升显著,成交结构?#20013;?#19978;移。
土地市场:一二线土地市场热度高,“地王”不断,高价地开发蕴风险,整体土地供需仍维?#20540;?#20301;,部分二线城市成交量明显增长,热点城市高价地块频出,调控收紧后降温;全国土地成交同比价涨量缩,成交价上涨21.4%,成交面积下降4.3%,开发商补库存相对谨慎?#32531;?#21335;18地市土地整体供求比例为1.12,多数地市土地市场供求基本平衡,除郑州外17地市中,新密、商丘、漯河土地市场活跃,供需旺盛。
房地产库存:住宅去库存明显,一二线库存紧缩,三四线库存压力仍在,去化周期11个月;
开发企业:2016年中国百亿房企市场份额升至五成,行业整合加速。
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1、房地产开发投资完成情况

2016年,全省房地产开发投资6179.13亿元,同比名义增长28.2%(扣除价格因素实际增长29.2%),增速比1-11月份加快0.8个百分点。其中,住宅投资4558.07亿元,增长29.2%,增速加快0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投?#23454;?#27604;重为73.8%。

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2016年,房地产开发企业房屋施工面积47359.55万平方米,同比增长15.5%,增速比1-11月份回落1.1个百分点。其中,住宅施工面积35579.02万平方米,增长14.0%。房屋新开工面积14669.72万平方米,增长33.7%,增速回落5.3个百分点。其中,住宅新开工面积10954.03万平方米,增长30.8%。房屋竣工面积6299.44万平方米,增长16.9%,增速加快2.6个百分点。其中,住宅竣工面积5015.23万平方米,增长18.3%。

2016年,房地产开发企业土地购置面积1108.04万平方米,同比增长16.5%,增速比1-11月份加快0.1个百分点;土地成交价款453.46亿元,增长128.8%,增速回落3.7%。

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2、商品房销售和待售情况

2016年,商品房销售面积11306.27万平方米,同比增长32.1%,增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长32.6%,办公楼销售面积增长16.0%,商业营业用房销售面积增长27.8%。商品房销售额5612.90亿元,增长42.3%,增速比1-11月份回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长46.6%,办公楼销售额增长14.6%,商业营业用房销售额增长20.7%。

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2016年末,商品房待售面积3395.26万平方米,比11月末减少93.27万平方米。其中,住宅待售面积减少41.11万平方米,办公楼待售面积减少7.32万平方米,商业营业用房待售面积减少1.03万平方米。

3、房地产开发企业到位资金情况

2016年,房地产开发企业实?#23454;?#20301;资金6558.25亿元,同比增长29.2%,增速比1-11月份加快0.6个百分点。其中,国内贷款698.56亿元,增长46.9%;利用外资1.76亿元,下降45.3%;自筹资金3671.81亿元,增长24.2%;其他资金2186.12亿元,增长33.2%。在其他资金中,定金及预收款1106.17亿元,增长25.5%;个人按揭贷款809.36亿元,增长41.5%。

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4、房地产开发景气指数

2016年,房地产开发景气指数为94.42,比上月上升0.41个点。

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1、区位、面积、人口

商丘,一座历史悠久、文化灿烂的威力之城;一座物华天宝、宜业宜居的生态之城;一做改革创新、务实进取的活力之城;一座城乡?#27604;佟?#20849;享共荣的和?#25345;?#22478;。商丘简称“商”或“宋?#20445;?#27827;南省地级市,位于河南省最东部、豫鲁皖三省交界处,东隔?#19981;?#19968;角与江苏徐州相望,素有“豫东门户”之称。

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商丘东临沿海,西扼中原,南襟江淮,北接齐?#24120;?#26159;河南省离出海口最近的地方,是国家“一带一路”和中部崛起“两纵两横”产业带节点城市之一,是中原地区承接沿海地区产业转?#39057;?#26725;?#32321;ぁ?/p> 2016商丘房地产市场分析报告|商丘楼市网

商丘市重要的物资集散地和商?#25345;行模缓?#21335;省政府确定为区域性物流?#34892;?#22478;市。商丘是交通部确定的交通枢纽城市,京九与陇海铁路、310与105国道、连霍与济广高速在商丘交会,构成?#24179;稹?#21313;字架”交通网络。商丘以实现县县通高速、村村通油路。沱浍河航运工程正在疏浚,商丘机场已得?#28966;?#21153;院和中央军委批复,郑徐高铁年底将联调联试,商合杭高铁即将开工建设,京九高铁已列入规划,成功争取了商合杭高铁在商丘设立新区站、建设存车场?#25237;?#36710;运用所,未来商丘将拥有三个火车站,成为高铁新贵,从根本上确立了综合交通枢纽城市地位。

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截止2016年,商丘市辖2区、6县、1县级市,面积10704平?#28966;?#37324;,总人口915.12万人,常住人口728.17万人。

2、经济发展稳中有进

2016年,商丘市上下深入贯彻落实中央、省、市各项决策部署,坚持以新发展理念为引领,主动?#35270;?#32463;济发展新常态,扎实推进给侧结构性改革,统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险,全市经济呈现出总体平稳、稳中有进、稳中向好的发展态势,结构调整步伐加快,发展质量不断提高,民生保障?#20013;?#25913;善,各项社会事业全面发展,实现“十三五”良好开局。

初步核算,商丘全市全年生产总值1974.02亿元,比上一年增长8.6%。其中,第一产业增加值386.26亿元,增长4.4%;第二产业增加值814.64亿元,增长8.6%;第三产业增长值773.12亿元,增长11.0%;三次产业结构为19.6:41.2:39.2。人均生产总值27124元,比上年增长8.4%。

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全年全市固定资产投资(?#32531;?#20892;户)1636.29亿元,比2015年的1458.54亿元,增长了16.0%。

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2016年年末金融机构人民币各项存款2287.21亿元,比上年末增长15.6%。人民币各项贷款余额1288.55亿元,增长13.3%。

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2016年全年全市居民人均可支配收入15027元,比上一年增长8.2%。城镇居民人均可支配收入25217元,增长7.0%;农村居民人均可支配收入9605元,增长8.1%。

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3、商丘市?#34892;?#22478;市规划

商丘市城市总体规划(2015-2030)商丘市?#34892;?#22478;区范围:北部与西部以商周-商济高速公路为界,南部以连霍高速公路为界,东部以济广高速公路?#25237;?#22806;环路为界,总面积约390平?#28966;?#37324;。

商丘市城市规划区包括梁园区、睢阳区、商丘市城乡一体化示范区、虞城县和宁陵县的行政区划范围,总面积约3930平?#28966;?#37324;。

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3.1 ?#21344;?#32467;构

坚?#31181;行?#24102;动、轴带发展、节点提升、对接区域的布局原则,依托“米?#20013;汀?#32508;合交通运输通道,游湖?#21344;?#24067;局,形成“一主、两区、四轴、五组团”的布局结构。

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3.2 城乡规模等级体系

统筹商丘全域城乡用地布局,形成市域主?#34892;摹?#20065;镇和村庄的四级联动体系。

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3.3 ?#34892;?#22478;区建设用地规模

规划至2030年?#34892;?#22478;区城市建设用地控制在248平?#28966;?#37324;以内,人均城市建设用地在108平方米/人以内。

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4、商丘市2016年土地供应情况

以科学发展观为统领,保障经济社会健康发展,保障民生用地、重点项目用地和招商引?#25163;?#39033;目的工业项目用地,积极盘活存量土地,提高新增建设用地供地率,促进建设用地节约集约利用。

商丘市市域城乡用地统筹规划图

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4.1 土地供应总量:2016年度国有建设用地供应总量控制在1970.65公顷以内。

4.2 用途结构:在2016年土地供应总量中,商服用地247.086公顷;工矿仓储用地684.009公顷;住宅用地830.647公顷。

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4.3 国有建设用地供应时间安排:商丘市市辖区2016年度国有建设用地供应总量中,第一季度供应465.08公顷,第二季度669.534公顷,第三季度432.07公顷,第四季度403.966公顷。

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4.4 国有建设用地供应布局:商丘市市辖区2016年度国有建设用地供应总量中梁园区供应261.378公顷,睢阳区供应1016.786公顷,城乡一体化示范区供应692.491公顷。

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4.5 商丘市城镇基准地价表:

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4.6 2016年商丘市土地成交信息:2016年商丘市土地成交42宗地,共出让土地面积198.28673公顷。其中大连万达商业地产股份有限公司在商丘市城乡一体化示范区,东至国有土地,?#29616;?#22269;有土地和银泰路,西至规划绿地,北至规划绿地拍得土地4.606851公顷。

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5、2016年商丘市房地产市场分析

5.1 2016年商丘市房地产批准发放预售证许可证

2016年商丘市住房?#32479;?#20065;建设局批准发放预售许可证共计44个,批准预售212栋楼,批准预售面积156.12万平方米。其中,批准预售住宅面积117.89万平方米;批准预售商业用房面积31.5万平方米。

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5.2 2016年商丘市房地产投资情况

2016年商丘市全年开发投资245.88亿元,比上一年增长12.9%。其中住宅投资178.69亿元,增长11.2%。

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2016年商丘市商品房施工面积2316.85万平方米,比2015年商品房施工面积2024.68万平方米增长13.3%。其中住宅施工面积1749.36万平方米,增长了10.4%。

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2016年商丘市商品房竣工面积450.82万平方米,比2015年商品房竣工面积341.83万平方米增长了31.9%。其中,住宅竣工面积315.74万平方米,增长39.0%。

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5.3 2016年商丘市房地产成交情况

2016年商丘房地产1-12月住宅共销售21235套,商业销售3580?#20303;?/p> 2016商丘房地产市场分析报告|商丘楼市网

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2017年,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望?#26377;?#24179;稳走势。

1、行业发展:货币政策稳健?#34892;裕?#25151;地产市场发展外部动力减弱

2017年国内经济预期将继续“稳”?#20540;?#22836;。2016年以来,供给侧改革初见成效,在去产能影响下,工业品价格上涨,企业整体利润同比增速由负转正且增幅逐月扩大。

2016年信贷结构的投向异常(对实体经济支持?#34892;?#21152;强)?#22303;?#21521;异常(纷纷涌向一二线热点城市),也有望促使2017年信贷政策实现更均衡分配,即加大对实体经济的信贷支持力度,适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾?#20445;?#20197;降低一二线热点城市的居民杠杆比例。房地产政策方面,在强化房屋回归居住属性的同时,通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体?#24179;?#35774;。

2、市场趋势:销售量价回调,新开工小幅下降,投?#23454;?#36895;增长

◆ 需求:销售面积将下滑,二线城市降幅更明显

◆ 供应:全国新开工小幅下降,投资增速趋缓

◆ 价格:政策趋紧需求下降,价格将有所回调

政策收紧、需求下降,价格面临回调。预计2017年,房地产价格存在一定的下跌压力,但全年跌幅有限。而稳健?#34892;?#30340;货?#19968;?#22659;下价格上涨动力不足。

从不同城市来看,2017年一二线热点城市将继续受到政策影响,各类需求受到?#31181;疲?#20215;格面临调整,同时供应结构也将转向自住型供应为主,价格也存在结构性调整的可能性,而三四线城市库存压力?#28304;媯?#20215;格上涨动力不足。综合来看,2017年全国商品房均价将出?#20013;?#24133;下跌,跌幅在1.9%~3.9%之间。

2017年对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段,但是不同的城市?#28304;?#22312;市场机会。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场?#21344;?#19981;断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价?#21344;?#34987;透支,“量价回调”成大概率事件,但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个发展的新风口,天津、武汉和郑州受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,量价进入平稳增长周期;西部节点?#32479;?#24066;发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地,如重庆、成都、西安等城市。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,如漯河,房地产市场发展仍具备较大潜力。

(河南楼市网联合商丘楼市网荣誉出品;以上信息综合中指研究院、豫房指数研究院、河南省统计局、商丘市人民政府、商丘市房地产管理局、商丘楼市网等,特表示?#34892;唬?#24182;对提供数据的各开发企业表示?#34892;唬?#22914;有什么不妥,请斧正!谢谢!)

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项目地址:睢阳区归德路宋城?#26041;?#27719;处
销售均价:5500元/平方米
销售?#35748;擼?370-3888888
名门城|商丘楼市网
项目地址:神火大道与宋城?#26041;?#27719;处
销售均价:5000元/平方米
销售?#35748;擼?370-3127777
项目地址:神火大道与华商大道交会处
销售均价:4800元/平方米
销售?#35748;擼?370-3579999
?#30053;?#38597;典苑|商丘楼市网
项目地址:归德?#19979;?#19982;北海?#26041;?#21449;口
销售均价:4500元/平方米
销售?#35748;擼?370-3288888
建业联盟新城(柘城)|商丘楼市网
项目地址:柘城县学苑路西段,人民医院新?#33539;?#38754;
销售均价:3200元/平方米
销售?#35748;擼?370-7566666
恒大翡翠华庭|商丘楼市网
项目地址:睢阳区南京路与君台?#26041;?#20250;处
销售均价:7400元/平方米
销售?#35748;擼?370-2989999
上海公馆|商丘楼市网
项目地址:梁园区区委北新兴路与示范?#26041;?#27719;处
销售均价:3800元/平方米
销售?#35748;擼?370-2232888
项目地址:神火大道南段与归德路南段之间
销售均价:8000元/平方米
销售?#35748;擼?370-2988888
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